不确定的2019楼市，如何购房？

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一年之前，去年的11月，丁建刚老师曾应邀与吴晓波先生进行了一场关于中国房地产市场的对话。

那场对话，涵盖了中国房地产市场的方方面面，也对2018年的楼市作出了预判。【吴晓波对话丁建刚：中国房价真相与走势】

吴晓波对话丁建刚

时过一年，当时对2018中国楼市的预判几乎都一一得到了印证：

1. 市场预期的改变将瞬间改变市场走势；

2. 2018年一线城市以及涨幅过大的二线城市趋跌，部分热点二线与弱二线城市趋涨；

3. 那些产业和人口净流出、没有高铁、没有交通优势，甚至资源环境也较差的三四线城市，当前这一茬韭菜割完可能会再次陷入高库存；

4. 房地产税因法理障碍仍将无法推出……

2018临近年末，市场又在各种因素影响下陷入了迷茫期。

回首一年来的中国楼市，似乎又坐了一次“过山车”。

多数城市的房地产市场经历了从上半年“万人抢房”的狂热，到下半年的日渐趋凉。

房地产市场的政策，从731政治局会议最严厉的“坚决遏制房价上涨”，到中央经济工作会议的“强化逆周期调节”、“因城施策、分类指导”。

但具体政策尚处真空期，市场仍处在迷茫期。

即将进入的2019，影响楼市的诸多因素：宏观经济、贸易摩擦、房地产税……均不确定。

面对不确定的2019楼市，应如何购房置业？

对房地产市场的判断，丁建刚老师认为应从三个维度进行判断：

1. 宏观经济和房地产市场政策；

2. 城市和区域比较；

3. 房产品的综合品质。

宏观经济和房地产市场政策的走势，最后都会体现在人们的预期和对市场的信心上。

从目前各类的现象判断，2019年，市场政策走势必然将趋于放松。但是，政策放松，并不等于房价上涨。

在刚刚结束的中央经济工作会议上，明确房地产政策将“因城施策、分类指导”。2019年，不同的城市将在房地产政策上存在差异。

要选择更正确的城市，我们就得先懂得如何选择城市。

判断方式1：看“性价比”

一座城市的性价比，将决定其未来房价的涨幅。

城市的性价比是一座城市的总资源与生活成本的比值。

其中，总资源又分为公共资源和城市发展机会，它们共同构成了城市的性价比分子。

1.公共资源

所谓公共资源，既包括这座城市提供的基础设施建设、教育、医疗等公共资源，也包括历史文化、营商环境等构成的隐形资源。这些影响因素虽然没有硬指标来衡量，但其实在人们的心中还是有这些资源的评价体系的。

2.发展机会

发展机会主要是指个人在这个城市中就业、创业的机会大小，参考标准有就业市场规模、人才扶持政策以及创业氛围等。

我们在这个城市中可以获得这些总资源，即“收入”，那我们在其中生活需要花费掉多少成本呢？

这就是刚才公式里的城市性价比分母。

城市生活成本往往包括：居住成本、就学成本、就医成本、交通成本等。但是显然，占最大权重的就是居住成本，也就是这个城市的房价。

把它们代入公式，我们会发现：在“分子”相同的情况下，生活成本越低的城市，性价比越高，被选择的概率也就越大，而购房需求变大，则会进一步推动房价的上涨。

大家是不是看蒙了，小巴给大家做了一张示意图：

通过对城市之间横向对比，我们就可以找出性价比最高，房价最有可能上涨的城市。当然，除了从内因判断城市性价比以外，城市位于哪里，也是可以参考的因素之一。

判断方式2：看“高铁网”

高铁一响，黄金万两。

由于近十年来中国高铁的飞速发展，大大缩小了城市的地理距离。这彻底打破了中国传统的地域观念，所以我们可以将中国的城市置于同一平台上来比较。

小巴根据国家统计局近日发布的2018年11月份70个城市“商品住宅销售价格变动情况”的数据表，整理出一个对比图：

这几个中西部城市，涨幅明显高于北上广深。高铁网的形成改变了中国幅员辽阔的地理特征，成了去年以来中西部大城市房价上涨较快的重要原因。

要想富，先修路。我们在选择城市时，不妨看看地图，高铁通向哪里。

判断方式3：看“城市群”

和世界城市发展规律一样，中国已基本形成长三角、珠三角、京津冀、长江中游以及成渝五大城市群格局。

其中长三角城市群仅占中国国土面积的2%，但GDP却占到了中国GDP总量的1/4，可能是未来世界上最大、最有活力的城市群。

大城市发展成熟后，需要进行地理上的向外拓展，核心的一线、新一线城市带动配套卫星城市的发展，在未来会更加明显。

综合城市性价比、高铁网、城市群三个因素，大家对跨区域的房产配置是不是有了初步的认识。

除此之外，房产配置还有哪些层次更深、实操性更强的技巧？2019的房价走势又将如何？在今天（12月24日20:00开始）的直播中，丁建刚老师为你解答。

本次直播的主要内容：

听课方式：扫描下方二维码进入直播间，免费观看本次直播。

文章部分内容首发于吴晓波频道。

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